厉害：香港IFC年一个项目年租金收入近100亿！1800元/㎡/月~【香港写字楼考记】

市场经济是个好东西，它经常能够最大化的调动社会的活力。但当市场经济发挥到了极致，似乎就没有了原本的意义，而是变成了极其明显的两极分化与寡头垄断。就像今日的香港。

今天考察4个香港写字楼项目，“两极分化”一词我总觉得不能形容今天所见，所以说是“极其明显的两极分化”。

九龙湾视野极佳的亿京中心

今天考察的4个写字楼项目租金是这样的：

IFC：约1800元/㎡/月，物管约120元/㎡/月

ICC：约950元/㎡/月，物管约86元/㎡/月

夏悫大厦：约490元/㎡/月，物管约55元/㎡/月

亿京中心：约290元/㎡/月，物管约26元/㎡/月

其实室内的品质跟国内高端甲级写字楼没啥区别，但价差却非常之大。

这4个项目上述租金的户型，都有无敌湾景，全部项目都可以归属为甲级写字楼，IFC、ICC归属于超甲，夏悫大厦、亿京中心归属于普甲，但最高与最低租金比值为：6.2:1。（不知道你是否想起全球奢侈地产之前说的——超级豪宅与普通住宅的比值：7:1。）

差价的成因，最最核心的即是地段：中环-湾仔-尖沙咀-九龙湾，价格有着天壤之别。即便IFC和ICC共同组成了维港门廊，ICC是香港第一高楼，但IFC的租金却相当于ICC的近2倍。

湾仔夏悫大厦，没人想到它是30年楼龄的项目

现在售价约35万/㎡

I

FC

一年收租估摸94亿

今天去看的这套，其实是1998年落成的IFC一期，18年楼龄，17层的单元，1700元/㎡/月的租金，逆天的节奏。

IFC面积合计43.6万㎡，主要是写字楼和商业，商业的租金不太可能低于写字楼，统一按照1800元/㎡/月算，一年的租金差不多就是94个亿。

而且，今天去看IFC时的空置面积不足500㎡，约等于0.11%，忽略不计。

那么，94个亿年租金相当于什么概念？平安金融中心（中国第二高楼/深圳第一高楼）总投资是200亿，相当于约2年租金就抵上平安金融中心的总投资。

不过你别看IFC的租金顶天，但其实里面大多数是属于高成长性的金融企业，而不是龙头型金融企业。为什么？ICC那边会讲。

好了，看内部长啥样。

大堂

景观

电梯厅

因为禁止拍照，没办法提供太好的照片，只能给些仓促投拍的镜头。有几个细节值得借鉴：

① 电梯框及多个部位的金属拉丝，无论弧度与细腻度都值得推敲；

② 墙体石材的纹理搭配及其凹槽的设计，一来有层次，二来又不影响石材天然纹理成像；

③ 反复运用的折角木材纹理，感觉成了设计上的记忆点。

I

CC

香港第一高楼租金只有IFC一半

IFC给人的感觉是雅致的，不管是空间感还是节点的艺术设计。而ICC给人的感觉则偏向于豪放而不失艺术。

一进门就可以看到3个品牌：摩根斯坦利、德意志银行、瑞士信贷。这3家公司都属于全球顶尖的资产管理公司，管理资产合计3万亿美元，逼近当前中国外汇储备的总额。

但不必惊叹3万亿美元，你应该在想：为什么这3家公司没有在IFC这个最昂贵的项目，而是在ICC。

这是纽约、伦敦、香港的共同趋势——这类人员众多的机构，往往会选择次级写字楼，因为使用面积太大，成本太高。ICC与IFC的形象比起来，其实不差，但租金却省了一半。

ICC内部长这样。

大堂层

用石材的弧度与灯光提升设计感

48层转换层

因为是双层电梯，转换层可抵达3个楼层

这一层是德意志银行的办公区

75层电梯厅

这样看不出什么

但左手边的偏绿色的“75”是经过光学考量的

肉眼直视是磨砂的75，侧看是折射的绿色75

右边的2个看似装饰的木饰

其实是逃生门，藏得很艺术

这是950元/㎡/月的景观视野

（隔着玻璃拍摄）

D

esign

IFC&ICC设计共性

这两个香港最顶尖的写字楼项目，说实在跟品质已经没有太大关系了。这两个项目与普通甲级写字楼的差距，多数体现在细节上的微设计。

① 写字楼完全处于商业之上

国内写字楼不也是这样？不完全是。IFC/ICC的写字楼主入口其实是在商业之上（不是1F，可能是xF），只要经过商业区就可以到达。

大陆绝大部分写字楼，入口区是在1F，至少不会设置在商业楼顶，这是区别。

从ICC进入尤为有感觉。驱车进入西九龙公路，左拐驶入ICC地下车库，然后往高处拐到ICC办公区上下客平台（商业的顶层以上），这种感觉很好。一来在平台上就有相应的景观，二来又感觉与楼下的商业繁华隔绝，像世外桃源的感觉。

如果是做地铁上班的白领，坐地铁到九龙站，穿过繁华的商业区，然后一层层往上步入办公区，这也是不错的。

ICC大堂节点设置

② 动线设计上的考量

在中环与ICC的街道上，其实看不到几个人，因为人都是在商业区内行走。这在很大程度上为商业带来了人流，同时又将人群动线控制在商业体室内，避免对主干道上车流的干扰。

举个近一点的例子。福田中心区算是规划很好的一个城区，大部分人流在地下走，为地面减轻了不少负担，福田中心区也算是不太塞车的CBD城区。

但其实还不算太够，如果人流也能从空中走，这才比较完美。因为地下室闭塞的，走起来的感觉并不像地面那么好。福田近期规划说要“缝合城市”，很大程度就是想在空中做功夫。

ICC商业节点设置

深圳，尤其是福田中心区在规划设计界被评为“典型”，但相比HK而言，还有些距离。加油吧。

但不管怎么说，基于地段，源于设计，并最终取决于运营能力的两极分化，终将在深圳体现。尤其是在这个甲级写字楼严重供过于求的时代。

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